落雨大災難!獨立屋、村屋漏水特別嚴重?建築師咁講…

落雨大災難!獨立屋、村屋漏水特別嚴重?建築師咁講…

為何獨立屋、村屋漏水特別嚴重?為防理想「Dream House」變惡夢一場,準業主買樓前有甚麼要特別注意?以下由累積處理超過25000宗漏水個案的e-myhouse建築師團隊跟大家分享一些獨立屋和村屋漏水的常見原因和應對方法。

1)物業範圍和責任

香港大部份的私人樓宇屬於高樓(大廈單位),當中大廈公契多數將外牆、窗台以及來去水系統等列為「公家」設施,由業主立案法團全權管理。當上述設施出現滲漏時,法團有責任對滲漏源頭進行調查和修繕,業主通常無須花費分毫便能解決漏水問題。

相對之下,獨立屋和村屋業主通常擁有全幢建築物的業權,包括外牆、露台、窗台、排水系統等等極容易出現滲漏的設施,業主一旦「中招」,花費在修繕和保養上的費用便十分高昂。

同時,一些常見的建築物損耗對高樓的影響亦相對有限。舉例說,當一幢四十層的高樓天台防水層失效,大多數只會滲漏到最高層的幾個單位,而其餘單位多數不受影響。相對之下,村屋和獨立屋各自擁有獨立的生態系統,任何一處損毀都有機會蔓延全屋,業主需要修繕的機會亦因此大增。

2)設計、興建、及裝修質素

香港屬於副熱帶季風性溼潤氣候,這裡雨季長、雨量大,更時常受颱風吹襲,因此建築物在防水上的要求極為嚴格。村屋和獨立屋在設計上的自由度較大,近年很多業主追求設計感,喜歡參考一些設計精緻、建築形態獨特的外國建築,但往往忽略了其他設計限制,如香港氣候因素,猶如搬字過紙般直接採納不合乎香港氣候原則的建築設計,最終釀成災難。

舉例說,e-myhouse近年處理過很多獨立屋和村屋漏水個案,當中大部份出事的外牆都是採用「乾掛石材」。這種外牆雖能提供「價廉物美」而且相對彈性的外觀設計,但亦很容易變成結構上的「防水漏洞」,只要設計或安裝工程上稍有瑕疵,面對雨季和颱風便會「滲漏百出」。

3)僭建及改動

大部分獨立屋或村屋漏水個案都涉及某程度上的僭建或內部改動,譬如廁所改做廳,廳改做廚房等等。這些改動很多時與建築物原本的設計大相徑庭,往往會增加出現漏水和其他問題的風險。舉例說,有很多業主為了擴大室內空間,會選擇將露台或天台等原屬室外地方非法改裝成半室內或室內空間。

此類僭建並無得到屋宇署審批結構安全,而且新添的建築結構重量或可能超出原來建築結構可承受的重量,稍有失誤便會引致滲漏和其他安全隱患。準業主於購買住宅前應盡可能找熟悉相關條例的專業人士進行視察並提供專業意見。

4)地理位置

香港許多的獨立屋都興建在靠山面海的昂貴地段,它們的去水和排水系統完全脫離市區的生態,面對暴雨或颱風亦相對缺乏保護。同時,亦有很多獨立屋因擴建或僭建地下室而導致地下水滲入的問題。這些情況往往引致龐大及昂貴的維修工程,絕對不容忽視。

5)天台防水

很多獨立屋、村屋的業主為了善用空間,索性把天台用作儲物間或者大搞「綠化」種植,令天台的負重大增。其實大部份天台在設計及興建時未必考慮到以上用途,採用的結構和物料未必可以承受大量的儲物和植物的重量,造成天面防水層甚至石矢破損,頂樓天花便會嚴重滲漏。同時,天台植物的根部或會生長至石矢內部,除了導致漏水和蟲患,更可能引發結構安全問題,必須小心。

裝修要有防水工程,買樓要有專家鑑定!

總結過往經驗,獨立屋和村屋漏水的維修費用往往是高樓單位的兩倍以上。各位村屋或獨立屋業主必須瞭解上述風險並小心做好防水。

準業主在正式買樓前應調查清楚該樓宇的健康狀況,包括現有的僭建物和各種內部改動,以及曾經涉及結構但後來還原的改動(即使在改動後還原原來間隔設計,原來的建築結構亦可能在拆牆或加建工程期間受損毀),盡可能在成交前聘請專家驗樓及作相關的詳細檢查

村屋漏水複雜,科技解決疑難

獨立屋和村屋漏水最令人困擾的是滲漏源頭往往多於一個。過往有無數案例,當業主以為家中的滲漏已透過維修解決,但其實大屋的另一角落亦有損毀,期間不斷滲漏卻未被發現,結果讓維修工程沒完沒了。

近年多得科技進步,專家透過運用無人機勘察和以紅外線熱能測試探測外牆,往往能快捷並有系統地找出村屋和獨立屋的滲漏源頭。使用以上科技亦較一些傳統裝修師父單以目視勘察或敲擊測試更為科學及有效率。業主一旦發現滲漏問題,在進行維修之前其實應事先聘請專家徹底找出源頭並對症下藥,之後的維修亦會事半功倍。>>點擊查看真實案例<<