天花漏水:滲水辦、公證行,不同處理方法及利弊

天花漏水:滲水辦、公證行,不同處理方法及利弊


天花漏水:
滲水辦、公證行,不同處理方法及利弊

天花滴水或滲漏不外乎兩大起源:

一)樓上單位浴室或廚房的設施或防水層出現破損(樓上責任),

二)大廈外牆損毀令雨水或排水管的污水滲入(法團或管理公司責任)。

若發現天花漏水,業主應調查清楚漏水源頭責任,並採取相應措施制止漏水。本文將為大家介紹處理天花漏水的三種常見方法,並分析它們的各種利弊。

天花漏水簡單分類

上層單位地台供水管損壞

常見症狀:
– 水量大或持續出現滴水
– 水滴含灰色晶狀沉澱物(含鹽)

常見位置:
廚房、廁所、浴室天花

上層單位防水層損壞

常見症狀:
– 滲水範圍大和均勻
– 水漬接近牆壁或角落

常見位置:
浴室天花,通常是浴缸、企缸的正下面

上層單位排水管損壞

常見症狀:
– 間歇性滲水
水漬呈圓形
水漬呈深黃或啡色
– 發霉及有臭味

常見位置:
廚房、廁所、浴室天花

外牆滲漏

常見症狀:
– 樓上色水測試沒結果
– 雨季尤其明顯
– 間歇性滲水

常見位置:
廁所、浴室天花,或任何鄰近窗邊的天花

多個滲漏源頭

常見症狀:
– 以上多項漏水症狀混集,屢次維修亦無法解決

常見位置:
多個位置反覆出現

常用檢測方法

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色水及蓄水測試

最直接找出漏水源頭的方法,是進入樓上單位並對浴室和廚房內的設施(馬桶、企缸、浴缸、地台等)使用色素或瑩光劑進行模疑漏水測試。專家透過觀察樓下單位天花或牆身滲出的顏色,便能大致分析出樓上漏水的源頭。視乎滲漏嚴重程度,色水可能於半個小時至兩個星期內滲出。

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微波掃描測試

若樓上單位拒絕合作,樓下亦可透過對天花進行微波掃描,證實樓上單位是否漏水源頭。微波掃描儀器可以驗出樓板石矢內部的水份分佈,用科學數據去判斷出漏水責任屬誰。一旦進行訴訟,法庭亦會參考相關結果及報告進行判決。

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射水測試

若懷疑天花水漬源於外牆滲漏,專家通常會以高壓水槍對外牆進行射水測試,並以紅外線熱成像及水份電阻量度去對比天花在射水前後的濕度變化,從而判斷外牆是否滲漏源頭。

微波掃描測試簡介

專家利用儀器對天花的樓板輸入微波,令石矢內積存的水分子產生振動(及微波反射),便能準確找出積水的位置和水道。假設一塊樓板有一半是屬於樓上地台,另一半是屬於樓下天花,如果儀器發現水份是來自樓上地台的範圍,即可證實漏水責任在於樓上。

處理方法1

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滲水辦

若家中天花板不幸出現漏水跡象(甩漆、石屎剝落、滴水、出現水珠、發霉等等),住戶第一步可先向政府滲水辦作出投訴。滲水辦會派職員上門量度受影響天花的濕度,如果該天花的濕度超過35度,當局便會成立個案,免費幫你調查漏水源頭,並採取相應措施(包括發出妨擾事故通知書和作出檢控)阻止樓上繼續滲漏。要注意的是滲水辦的職責在於執行法例,他們不會協助投訴人進行索償或維修,亦不會處理一些不涉及公共衛生或結構安全問題的漏水投訴。

滲水辦優勢:

  1. 調查費用全免
  2. 滲水辦有一定執法權力,必要時可憑手令進入樓上單位調查
  3. 由政府處理法律程序,減低投訴人負擔

滲水辦缺點:

  1. 每年接收上萬宗漏水投訴,投訴及個案輪候時間漫長
  2. 調查時間可長達六個月至一年
  3. 調查成功率偏低,大部分個案查不出漏水源頭便終止調查
  4. 投訴門檻(濕度超過35)遠高於國際標準(濕度超過20),很多實際上有漏水的個案因而不獲受理,或者中途停止調查
  5. 職責是執行《公眾衞生及市政條例》、《建築物條例》、和《水務設施條例》,不會處理私人金錢和財物上的損失或索償
  6. 滲水辦報告主要供政府內部使用,於法庭上參考價值極低

處理方法2

民事途徑

漏水情況一旦持續,往往會造成金錢或財物上的損失,甚至引起鄰居之間的糾紛,最終需要透過訴訟去解決。要處理上述情況,通常由受漏水困擾的一方聘請私人顧問公司(通稱公證行)調查漏水,並由專家測試及分析漏水源頭並撰寫報告,再交由法庭判斷漏水當中涉及的法律責任及計算損失和賠償金額。同時,亦有不少業主飽受漏水煎熬,寧願先找私人公司調查漏水源頭,然後針對已損毀的天花進行維修,再循法律途徑向樓上追討賠償。以上兩種方法均有成功在法庭勝訴的案例可供參考。

民事途徑優勢:

  1. 調查及制定報告速度遠高於滲水辦
  2. 私人顧問公司直接向客戶交代,調查成功率遠高於滲水辦
  3. 經常能解決滲水辦不受理,或者調查無果的案件
  4. 專家報告在法庭上有參考價值,同時亦能制訂維修方向
  5. 能處理涉及私人財物或金錢上損失的索償

    民事途徑缺點:

    1. 在法庭處理賠償前,投訴一方需承擔聘請專家和律師的費用
    2. 投訴一方有機會敗訴,然後所有律師費、專家費用等均無法索回
    3. 普遍顧問公司的服務範圍、報告質素和價格均欠缺透明度,消費者需小心選擇

    處理方法3

    鄰居之間合作處理

    一般樓上樓下之間的滲漏,其實只要共同聘請專家調查源頭,再由源頭一方履行維修責任,問題便得以解決。鄰居合作除了可分擔調查費用之外,亦節省了法庭審訊所需的漫長時間和公共資源,絕對是樓上、樓下和社會都三贏的解決方案。

    作為樓上,如果專家已證實你是漏水源頭,切勿「夾硬」拖延維修,因為萬一法庭判你敗訴,除了要承擔維修費用及賠償對方損失之外,更很大機會要全數承擔所有堂費和律師費。

    作為樓下,若家中天花漏水持續,第一步可以友善態度知悉樓上業主,然後共同商議出雙方都認為公平的賠償或維修方法。雙方可以按需要制訂協議並加入仲裁條款,然後聘請專家獨立調查並撰寫報告,再根據該報告的結果及建議進行協議及維修,問題便得以解決。

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    合作檢驗優勢:

    1. 擁有和民事途徑相同的優勢
    2. 比滲水辦和民事訴訟快捷有效
    3. 雙方分擔檢測及調查成本
    4. 業主無須承受上庭或被檢控的壓力
    5. 調解或仲裁的費用均設有上限,雙方無須負擔龐大律師費

    合作檢驗缺點:

    1. 必須樓上樓下雙方同意合作方可進行