【二手化妝樓?建築師教你7招驗樓防中伏】

【二手化妝樓?建築師教你7招驗樓防中伏】

豪裝單位好吸引?小心遇到化妝樓!

網上很多文章說,二手樓交易是以「現狀買入」,所以驗到有瑕疵也沒用,因為賣方根本沒責任維修。這種說法其實對樓宇交易存在誤解,因為現實中的買賣永遠存在議價空間,我們處理過無數個案,在二手單位中驗出瑕疵,最終業主為了達至成交而同意減價,更甚者,有很多賣家為了向買家證明單位的滲漏問題已解決而主動找專家檢測及撰寫報告。

除了化妝樓外,二手樓驗樓亦能夠找出一些因樓宇老化而出現的問題,及早修補,防患於未然。

以下由e-myhouse的建築師團隊分享一些二手樓或化妝樓的常見中伏位,等各位準買家做足準備,大大減低買中化妝樓的機會!

1)地腳線、地板

地板和牆腳往往是一個單位保養質素的重要指標,通常有滲漏問題的單位,地板及地腳線都會有水漬、發霉、發黃發黑、鼓起、翹起及鬆脫等跡象。二手樓驗樓時必須檢查連接浴室一帶的地板和牆腳,一旦浴室防水層失效,肯定會留下蛛絲馬跡。

 

一些業主可能會用地氈遮掩有問題的地板,眼不見為淨,很多化妝樓更會舖置新的地板去掩藏瑕疵,但滲漏跡象通常很快又會浮現,如果發現業主在賣樓前幾個月突然重新舖置地板,則應小心為妙。

必驗重災區:鄰近浴室或與浴室相連的牆腳,地氈下

2) 牆身問題(牆紙、空心磚)

一些化妝樓會用牆紙掩飾牆身的缺憾,突然新貼的牆紙固然有可疑,但其實牆紙受潮後一樣很快會出現水漬、鬆脫、發霉、甩漆、甚至發臭的狀況,有跡可尋。

空心磗或空鼓亦是二手樓驗樓的常見問題,除了有剝脫的危險,長遠亦難以保養,而浴室一帶的空心磚亦很易成為滲漏黑點。建議買家於入伙前找出有問題的位置及早修補,免除後患。

必驗重災區:鄰近浴室或與浴室相連的間隔牆(如單位改過間隔:檢查樓上單位浴室正下方一帶的牆身)

盡可能移走浴室附近間隔牆的傢俬,看看有沒有這種水漬

3) 查冊記錄

曾經接觸過不少化妝樓及問題單位,業主因屢被樓下投訴漏水而選擇賣樓,甚至已經被法庭「釘契」。準買家想避免買到有問題的化妝樓,除了應找專人驗樓,亦可透過「查冊」等方法瞭解清楚該單位及大廈的維修歷史和記錄,確保不會造成額外開支,大失預算。

4) 天花板滲漏

浴室天花屬於滲漏的高危地帶,很多單位平日缺乏保養,埋藏在假天花上面的樓板已經嚴重滲水、甚至鋼筋外露和石矢剝落,影響結構。以上情況有可能要透過民事訴訟解決,隨時變成數以十萬元計的開支,而即使樓上樓下合作維修,工程費用亦必定數以萬元起計。


準買家在正式收樓前,應盡可能拆卸假天花並交由專人以儀器進行紅外線測試和表面濕度檢查,然後向專業人士尋求意見,包括評估損失及維修工程有可能涉及的開支。

必驗重災區:浴室及廚房天花(如單位改過間隔:詳細檢查樓上單位浴室及廚房正下方的天花)

拆開假天花,隨時發現嚴重滲漏

5)廚房、廁所水管

廚廁的水喉同樣亦是滲漏的高危地帶,它們通常被收藏在假天花上,明喉滲漏造成的損失相對有限,但業主仍需小心,盡可能於驗樓時檢查一下水喉有無滴水,有問題的喉管通常會在附近留下異常水漬。

另外,有一些單位會設有俗稱「德窿」的管槽,二手樓驗樓時應打開檢查裡面的水管,並以儀器量度周遭石矢的濕度。

6) 僭建及改動

除了化妝樓之外,間隔改動和僭建在二手樓中極為常見,這些改動未必符合法例,它們在設計或施工上很可能存在缺憾。e-myhouse處理過不少二手樓驗樓的個案,業主把客房改做浴室,或明喉改暗喉,但因工程質量欠佳,最終導致滲漏,需要花費巨額維修及賠償。

若發現物業的間隔和屋宇署的圖則不同,建議找熟悉相關條例的專家提供意見或驗樓,將出事機會減到最低。

7) 窗台、外牆滲漏

窗台或外牆滲漏一般屬於大廈法團或管理公司的責任範圍,但由於當中涉及的投訴程序可以非常繁複,即使維修亦可能會有「手尾」要跟,所以買樓前必須做好檢查。

準買家應盡可能於雨天或下雨後的數天內運用紅外線測試進行驗樓,這樣窗台或外牆的滲漏會更容易被發現。我們建議於下雨後進行紅外線測試,儀器會偵測到石矢內部積存水分帶來的溫差,找出肉眼容易忽略的滲漏位。

必驗重災區:冷氣機位、樓齡超過十五年的的單位建議用紅外線熱能測試檢查全屋窗台


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